REPREZENTACJA WSPÓLNOTY
Zakres usług obejmuje reprezentację Wspólnoty na zewnątrz przed sądami, organami administracji państwowej i samorządowej oraz w stosunkach z właścicielami lokali i może odbywać zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali (jako zarząd powierzony) lub w oparciu o umowę o zarządzanie (administrowanie) nieruchomością.
W sytuacji kiedy zarządca pełni swoje funkcje na rzecz wspólnoty w oparciu o art. 18 ustawy o własności lokali, wymagane jest jego wyraźne umocowanie w umowie zawartej w formie aktu notarialnego o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza o zmianie tej umowy.
W przypadku zarządcy pełniącego swoje funkcje na rzecz wspólnoty w oparciu o umowę o administrowanie (zawartej w zwykłej formie pisemnej), zarządca może reprezentować wspólnotę mieszkaniową w postępowaniu sądowym tylko i wyłącznie jako pełnomocnik, o którym mowa w art. 87 § 1 kpc, tj. jako osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony postępowania. Przy czym, stosownie do treści art. 89 § 1 kpc, musi przy pierwszej czynności procesowej dołączyć do akt sprawy pełnomocnictwo z podpisem mocodawcy (ewentualnie wierzytelny odpis pełnomocnictwa).
W interesie wspólnot mieszkaniowych leży dołożenie należytej staranności w zakresie prawidłowego umocowania zarządców do ich reprezentowania. Skutki zaniedbań w tym zakresie mogą bowiem prowadzić do negatywnych dla wspólnot konsekwencji, nie tylko procesowych, ale także materialno-prawnych.
OBSŁUGA PRAWNA
Spółka zajmuje się obsługą prawną wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych. Pomoc prawna w zakresie zarządu nieruchomością wspólną obejmuje w szczególności:
- doraźna lub stała obsługa prawna Wspólnot Mieszkaniowych oraz właścicieli lokali,
- pomoc prawna w ukonstytuowaniu się wspólnot mieszkaniowych,
- obsługa prawna w „uwalnianiu” wspólnot mieszkaniowych od dewelopera lub od spółdzielni mieszkaniowej, w szczególności w rozwiązywaniu umów i odzyskiwaniu dokumentacji,
- reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej przez radcę prawnego w sprawach o ustanowienie zarządu przymusowego w razie jego niegospodarności, w tym w razie niewykonywania uchwał, zbywania części wspólnych po nierynkowych cenach, zlecaniu usług podmiotom „zaprzyjaźnionym”, nie realizowania uprawnień z gwarancji lub rękojmi itp.
- dochodzenie zwrotu nienależnie pobranych świadczeń przez zarząd, zarządcę lub administratora,
- analiza prawna dokumentacji Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym uchwał, umowy o zarządzenie, administrowanie, umów deweloperskich, umów z gestorami mediów,
- sporządzanie uchwał oraz umów o administrowanie lub o zarządzanie nieruchomością wspólną; tworzenie regulaminów, statutów i innych aktów normatywnych Wspólnoty Mieszkaniowej,
- redagowanie uchwał wspólnot mieszkaniowych (protokołowanych notarialnie) zmieniających zasady zarządu nieruchomością wspólną,
- zaskarżanie uchwał Wspólnot Mieszkaniowych z powodu ich sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządu, sprzeczności z interesem właścicieli lokali lub przepisami prawa,
- windykacja należności, w tym reprezentowanie Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawach sądowych o zapłatę zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
- dochodzenie odszkodowań lub wynagrodzeń za bezumowne korzystanie z nieruchomości,
- prowadzenie spraw o eksmisję,
- pomoc radcy prawnego w sprawach o adaptację strychu, w tym wyodrębnienie własności lokalu oraz sprzedaż na rzecz inwestora, a także w sprawach o zwrot nakładów,
- obsługa prawa w sprawach przyłączenia nieruchomości sąsiednich w celu poprawienia warunków mieszkaniowych,
- analiza i redagowanie umów dotyczących spraw bieżących Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym umów o dzieło, umów zlecenia, umów o prace projektowe, umów o roboty budowlane, umów o świadczenie usług itd.
- skuteczna obsługa prawna w sporach z przedsiębiorcami telekomunikacyjnymi, w tym w zakresie udostępniania instalacji teletechnicznej innym operatorom,
- prowadzenie spraw dotyczących wad w budynkach i sporów z wykonawcami robót budowlanych oraz innych usług, w tym dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi za wady lub gwarancji jakości, realizacja roszczeń odszkodowawczych lub o zapłatę kar umownych,
- reprezentowanie w sprawach z zakresu prawa budowlanego, rzeczowego (służebności przejazdu i przesyłu).
Nasi prawnicy mają znaczące doświadczenie w obsłudze prawnej wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych. Świadczymy kompleksową obsługę prawną tego typu podmiotów, dbając o jak najlepsze zabezpieczenie ich interesów. Rozpoczęcie współpracy w zakresie obsługi prawnej możemy poprzedzić audytem prawnym, który wskazuje osobom zarządzającym obszary ryzyka prawnego związanego z działalnością podmiotu oraz sposoby rozwiązania ewentualnych zakresów problemowych.
OBSŁUGA BANKOWO-KSIĘGOWA
W powyższym zakresie Spółka prowadzi:
- dokonywanie wszelkich rozliczeń finansowych poprzez rachunek bankowy,
- prowadzenie ewidencji pozaksięgowej kosztów i przychodów,
- prowadzenie rozliczeń z dostawcami mediów,
- przygotowywanie naliczeń dla właścicieli na podstawie podjętych przez wspólnotę uchwał,
- przygotowywanie rozliczeń dla właścicieli lokali z tytułu opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej, kosztów zużycia mediów oraz funduszu remontowego,
- pobieranie od właścicieli opłat z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów eksploatacyjnych, mediów, funduszu remontowego i innych związanych z utrzymaniem nieruchomości,
- pobieranie i windykacja dochodów z pożytków,
- prowadzenie windykacji dłużników na koszt właścicieli,
- udzielanie informacji każdemu właścicielowi o stanie jego konta finansowego w rozliczeniach ze Wspólnota (kartoteka księgowa właściciela),
- przygotowywanie informacji o poniesionych kosztach utrzymania nieruchomości i przychodach Wspólnoty,
- sporządzanie rocznych sprawozdań finansowych wspólnoty.
OBSŁUGA ADMINISTRACYJNA
W zakresie obsługi administracyjnej znajduje się:
- kontrola należytego stanu sanitarnego, porządku oraz czystości w częściach wspólnych nieruchomości w budynku i w obrębie posesji,
- przygotowanie, zwoływanie i obsługa zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej, liczenie głosów, zbieranie podpisów w trybie indywidualnego zbierania głosów,
- prowadzenie i aktualizacja baz danych właścicieli,
- prowadzenie korespondencji z właścicielami,
- wyszukiwanie firm świadczących usługi dla nieruchomości, negocjowanie cen i warunków umów,
- sprawowanie nadzoru nad prawidłową realizacją umów przez kontrahentów zatrudnionych do obsługi nieruchomości, egzekwowanie od kontrahentów należytego wywiązywanie się z zawartych umów,
- prowadzenie regularnych kontroli i inspekcji nieruchomości,
- dokonywanie odczytów liczników indywidualnych i administracyjnych celem wykonywania rozliczeń zużycia mediów,
oraz zawieranie, zmiany i rozwiązywanie umów:
- z dostawcami mediów: wody, ciepła, prądu, gazu oraz firmami wywożącymi śmieci,
- ubezpieczycielem budynku, negocjowanie korzystnych pakietów dodatkowych.
POGOTOWIE TECHNICZNE 24h
Zakres czynności obejmuje:
- prowadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości, w tym książki obiektu budowlanego zgodnie z wymogami Prawa Budowlanego,
- zlecanie i kontrola bieżących napraw i konserwacji budynku,
- kontrola nad usuwaniem awarii i ich skutków,
- przygotowanie planów remontowych,
- nadzór nad właściwym wykonywaniem umów konserwacyjnych poszczególnych branż w zakresie konserwacji ogólnobudowlanej oraz konserwacji instalacji zimnej i ciepłej wody, centralnego ogrzewania, kotłowni, instalacji gazowych, elektrycznych, urządzeń wentylacyjnych, instalacji piorunochronnej, kanałów i przewodów spalinowych oraz dymowych, instalacji domofonowej, przeciwpożarowej oraz ślusarki,
- zlecanie i prowadzenie planowanych przeglądów, kontroli technicznej i okresowej części wspólnych nieruchomości, garaży i komórek lokatorskich w aspekcie ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem oraz urządzeń stanowiących wyposażenie nieruchomości,
- wyszukiwanie wykonawców przeprowadzających remonty, modernizację budynku, negocjacje z wykonawcami, analiza i zatwierdzanie kosztów.
